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Glossaire

ASPIM

Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), créée en 1975, qui rassemble et fédère les sociétés de gestion immobilières ainsi que les OPCI ou SCPI.  L’ASPIM a pour objet de représenter et défendre les intérêts des fonds d’investissement immobilier collectif qu’elle fédère. L’ASPIM est en liaison permanente avec les services de la représentation nationale et ceux de l’autorité réglementaire compétents pour le domaine d’activité : Autorité des marchés financiers (AMF), Ministère de l’économie, des finances et de l’emploi (Cabinet du Ministre, DGTPE et DLF), Ministère du Logement et de la Ville et Ministère de la Justice.

AMF

Autorité des Marchés Financiers (auparavant dénommée COB), c’est l’autorité administrative indépendante désignée par la loi pour être l’organisme de tutelle des fonds réglementés, notamment les OPCI et les FIA (fonds d’investissement alternatifs). Elle a pour mission d’agréer les sociétés de gestion et les produits d’épargne qu’elles gèrent, de contrôler leur activité, de veiller à la protection de l’épargne, à l’information des investisseurs et au bon fonctionnement des marchés financiers.

Commissaire aux Comptes (CAC)

Le Commissaire aux comptes a une mission de contrôle des comptes de l’OPCI. Il les vérifie, et certifie les comptes annuels. Il fait également un rapport à l’Assemblée générale de l’OPCI sur les opérations de fusion, d’apports en nature, de distribution d’acomptes, de scission, de dissolution et de liquidation de l’OPCI.

Dépositaire

C’est un établissement de crédit ou banque, indépendant de la société de gestion. Il est nommé par le conseil d’administration ou l’assemblée générale de l’OPCI. Ses fonctions principales sont :

 

  • la garde des titres représentant les actifs financiers de l’OPCI
  • le contrôle de la régularité des actes de gestion et décisions prises par la société de gestion
  • le contrôle de l’inventaire des actifs de l’OPCI (financiers et immobiliers)
Endettement

Le recours à l’endettement pour financer l’acquisition des actifs constitue l’un des facteurs de souplesse et de dynamisme de l’OPCI, notamment dans une période de taux réels propice à un “effet levier” positif. Concernant les OPCI professionnels ou FIA, les règles applicables aux OPCI ou SCPI ne s’appliquent pas. C’est un facteur de souplesse substantiel, mais corrélativement un facteur de risque significatif.

Évaluateur

Afin de permettre à la société de gestion de calculer la valeur liquidative d’un OPCI ou d’un FIA, leur patrimoine fait l’objet d’une évaluation pluriannuelle par un évaluateur indépendant de l’équipe de gestion, et d’une expertise annuelle réalisée par un expert immobilier indépendant de la société de gestion et nommé par l’assemblée générale. Cette expertise, menée en fin d’exercice, sert de base au calcul de la valeur de réalisation et de la valeur de reconstitution (et éventuellement du son prix de souscription) pour l’année suivante.

FIA

Fonds d’Investissement Alternatifs, ainsi que désignés par la Directive Européenne AIFM, ils sont définis par l’AMF comme les véhicules qui, quelque soit leur forme juridique :

 

  • lèvent des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs en vue de les investir, dans l’intérêt de ces investisseurs, conformément à une politique d’investissement que ces FIA ou leurs sociétés de gestion définissent ; et
  • ne sont pas des OPCVM.
FPI

Fonds de Placement en Immobilier, c’est une copropriété de valeurs immobilières sur le modèle des FCP. Il émet des parts, ne possède pas de personnalité morale. Son régime fiscal est celui des revenus fonciers.

Gouvernance

La gouvernance de l’OPCI est organisée de façon à garantir des procédures de contrôle clairement distinctes du processus de gestion, qui relève du gestionnaire de façon discrétionnaire. La gouvernance prend des formes différentes selon la forme juridique de l’OPCI : Conseil de surveillance, composé uniquement de porteurs de parts, pour les FPI ; Conseil d’administration et Assemblée générale pour les SPPICV. Victoires Haussmann sgp se conforme aux bonnes pratiques édictées par l’ASPIM aux fins d’assurer transparence et qualité de l’information pour les souscripteurs.

OPCI Professionnel

Organisme de Placement Collectif en Immobilier, institué par l’ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005. L’OPCI professionnel s’adresse à une clientèle avertie, qui inclut “les investisseurs institutionnels” (des personnes morales, telles que des sociétés d’assurance ou des caisses de retraite par exemple), ainsi que les particuliers, dans la mesure où leur expérience d’investisseur ou bien le montant des sommes qu’ils sont prêts à y consacrer (plus de 100.000€) les y autorise. A la différence des OPCI non professionnels, les OPCI professionnels disposent d’une latitude plus grande en matière de dispersion des risques ou de limite à l’endettement. Ces supports d’investissement présentent donc plus de risques, ce qui justifie qu’ils soient réservés à certains clients autorisés.

Revenus et Plus-values

L’OPCI assure aux porteurs de parts ou d’actions la distribution de revenus réguliers, ainsi que le versement de plus-values, éventuellement constatées lors de la cession d’actifs. Les FPI seront tenus de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, qui seront imposés comme des revenus fonciers, auxquels s’ajouteront, le cas échéant, 85 % des plus-values, imposées selon le régime des plus-values immobilières. Les SPPICAV seront, quant à elles, tenues de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, imposé selon la fiscalité des valeurs mobilières, auxquels s’ajouteront, le cas échéant, 50 % des plus-values nettes réalisées au cours d’un exercice, imposées selon le régime des plus-values mobilières.

Société de Gestion

La gestion des OPCI est assurée par une société de gestion de portefeuille. La société de gestion de portefeuille est une entreprise d’investissement qui gère des portefeuilles individuels ou collectifs d’instruments financiers pour le compte de clients. Pour exercer son activité, elle doit au préalable adhérer à une association de Place telle que l’ASPIM et obtenir l’agrément de l’AMF.

SPPICAV

Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable. Il s’agit d’une forme de société (sur le modèle des SICAV), prenant usuellement mais non obligatoirement la forme juridique d’une société par actions simplifiée (SAS), utilisée pour  l’OPCI professionnel bénéficiant de la fiscalité des valeurs mobilières.

Taux d’Occupation

Le Taux d’Occupation est un indicateur d’utilisation louée d’un immeuble. Le taux d’occupation physique exprime le rapport entre la surface louée et la surface totale du patrimoine détenue par le fonds. Le taux d’occupation financier exprime le rapport entre les loyers et indemnités facturés, et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché). Ce taux est usuellement mesuré le dernier jour d’un trimestre civil, pour les trois mois constituant le trimestre civil écoulé, et est donc affecté par les évènements intervenus sur le patrimoine au cours du trimestre, tels que les acquisitions et cessions d’immeubles.

TRI

Taux de Rendement Interne, c’est un indicateur de performance sur une période donnée. Il exprime la rentabilité annuelle globale en intégrant tous les flux négatifs (coûts d’acquisition, toutes dépenses engagées sur le patrimoine ou investissements effectués) et positifs (loyers, dividendes, et prix de vente à l’issue de la période considérée).

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